Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Sprzedajesz nieruchomość? Sprawdź, jakie dokumenty są niezbędne

Redakcja
Fot. Przemek Swiderski
Jakie dokumenty są niezbędne przy sprzedaży?Czy umowa sprzedaży nieruchomości powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego?O formalnościach związanych ze sprzedażą nieruchomości rozmawiamy z Wandą Szarejko, właścicielką Biura Obrotu Nieruchomościami MORUS.

Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Jest to określone ustawowo, w art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Na co zwrócić szczególnie uwagę?
Wydawałoby się, że forma aktu notarialnego wyczerpuje sprawę, ale musimy sobie uświadomić, że pojęcie nieruchomość to również części składowe, czyli prawa związane z własnością. Części składowe nieruchomości to na przykład rośliny i nasadzenia. Prawa do nieruchomości stanowią jej część składową, dlatego tak ważna jest informacja o nieruchomości, obejmująca dane o nieruchomości w sensie fizycznym, jak i wszelkie informacje o prawach do nieruchomości, ponieważ tak naprawdę wszelki obrót nieruchomościami jest w istocie obrotem prawami do nieruchomości.

Czytaj także: Jak przyłączyć się do sieci wodociągowej?

Sprzedaż obejmuje także części składowe nieruchomości, a więc budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania, a również służebności gruntowe obciążające nieruchomość, oraz udział w nieruchomości wspólnej przysługujący właścicielowi lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość.

Jakie dokumenty są niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i gdzie można je uzyskać?
Charakter transakcji decyduje o tym, jakie dokumenty należy zgromadzić. Dokumentem zawierającym istotne podstawowe informacje jest księga wieczysta oraz podstawa nabycia nieruchomości w formie aktu notarialnego: umowa kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny. Nie ma jednak przeszkód prawnych, aby nabyć nieruchomość, która nie ma księgi wieczystej, albo nawet taką, dla której istnieją rozbieżności co do jej stanu faktycznoprawnego. Przy zawieraniu umowy nabycia nieruchomości bez księgi wieczystej notariusz zawrze w akcie notarialnym sprzedaży wniosek o założenie księgi i ujawnienie praw nabywcy. Nabywca musi się jednak liczyć z pewnymi niebezpieczeństwami. Poddanie się przez sprzedającego dobrowolnej egzekucji wprost z aktu notarialnego w zakresie ustalonej kary umownej z pewnością ułatwia dochodzenie roszczenia przez nabywcę. Innym dokumentem jest przydział w odniesieniu do zasobów spółdzielni mieszkaniowej lub sądowe stwierdzenie nabycia spadku w postaci nieruchomości (pośrednik zapyta o zaświadczenie z urzędu skarbowego o uiszczeniu podatku od spadku, gdyż jest ono istotne w tej sytuacji). W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu konieczne jest aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, że stronie sprzedającej przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wraz z opisem danego lokalu.

Czytaj także: Okna energooszczędne - inwestycja na lata

Podstawowa informacja o stanie prawnym nieruchomości, poza wstępnymi informacjami: lokalizacją, danymi dotyczącymi zbywcy, danymi o rodzaju nieruchomości, zawarta jest w księdze wieczystej, więc istotne jest uzyskanie numeru księgi wieczystej nieruchomości. Treść księgi wieczystej sprawdzimy w sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie nieruchomości lub wstępnie w E-KW - internetowym rejestrze ksiąg wieczystych. Do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości będzie konieczny odpis aktualnej treści księgi. Dokumentami niezbędnymi przy sprzedaży gruntów i budynków będą dokumenty z Ewidencji Gruntów i Budynków. Są to wypis i wyrys z Ewidencji Gruntów i Budynków mówiące nam o podmiocie, przedmiocie, powierzchniach i funkcji. Wypis i wyrys z Ewidencji Gruntów i Budynków uzyskamy w starostowie lub w urzędach miejskich.

Jakie inne dokumenty mogą być potrzebne?
Oprócz wymienionych wyżej i - oczywiście - dowodów osobistych w celu potwierdzenia tożsamości jest ich wiele, w zależności od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży oraz okoliczności sprzedaży. Nie bez znaczenia są podmioty biorące udział w transakcji kupna-sprzedaży. Jeśli nabywca jest cudzoziemcem, może być konieczne uzyskanie przez niego pozwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości w Polsce. W innych przypadkach może być konieczna umowa potwierdzająca zniesienie wspólności ustawowej małżeńskiej. Inne dokumenty to: świadectwo charakterystyki energetycznej, dokumenty rejestrowe spółki, uchwały zgromadzenia wspólników o nabyciu nieruchomości, zaświadczenie zarządcy wspólnoty stwierdzające brak zadłużenia z tytułu eksploatacji lokalu i nieruchomości wspólnej, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku, notarialne poświadczenie dziedziczenia lub - na przykład przy sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem doprowadzonym do stanu surowego otwartego - pozwolenie na budowę. Jeśli sprzedawana jest nieruchomość należąca do osoby małoletniej, konieczne będzie prawomocne postanowienie sądu w tej sprawie. Przy sprzedaży poprzez pełnomocnika konieczne jest pełnomocnictwo do dokonania takiej czynności notarialnie poświadczone, gdyż sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Innymi dokumentami niezbędnymi do zawarcia umowy sprzedaży mogą być dokumenty wystawiane przez banki związane z kredytem na zakup nieruchomości.

Zobacz: Na jaki kredyt nas stać?

Czy notariusz do sporządzenia aktu notarialnego potrzebuje oryginały czy kserokopie?
W praktyce na etapie przygotowania umowy sprzedaży nieruchomości notariusz prosi o kopie dokumentów potwierdzających stan prawny nieruchomości. Przedstawienie notariuszowi oryginałów wszystkich dokumentów będzie jednak niezbędne do wglądu. Dodam tylko, że wybór notariusza sporządzającego akt sprzedaży jest dowolny.

Czy warto korzystać ze współpracy biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?
Tak. Dzięki takiej współpracy klient otrzymuje informacje o niezbędnych dokumentach, wsparcie i fachową pomoc w realizacji celu zgodnie z prawem. Oczywiście, konieczne jest podpisanie umowy z pośrednikiem, ponieważ biura obrotu nieruchomościami nie są bezpłatnymi biurami informacji. Po podpisaniu umowy z pośrednikiem pomoże on ustalić i wyjaśnić ewentualne rozbieżności w dokumentach, zajmie się organizacją transakcji, przedstawi najbardziej wszechstronną i dokładną analizę rynku oraz odciąży klienta, zajmując się całą stroną logistyczną w kontakcie z notariuszem. Pośrednik w obrocie nieruchomościami pomaga określić klientowi stan prawny. Zapoznaje się z obciążeniami nieruchomości, kosztami eksploatacyjnymi oraz bada, kto jest właścicielem nieruchomości. Pomaga klientowi w czytaniu zapisów księgi wieczystej. Nie można zlekceważyć wzmianek i wniosków w księdze wieczystej, pominąć służebności lub prawa pierwokupu.

Ważne.
Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości:

księga wieczysta - zawiera istotne, podstawowe informacje o nieruchomości. Dzięki niej możemy ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.
akt notarialny - dokument urzędowy, który potwierdza dokonanie czynności prawnej. To podstawa nabycia nieruchomości: umowa kupna-sprzedaży, zamiany, darowizny.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Dołącz do nas na X!

Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.

Obserwuj nas na X!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na warszawa.naszemiasto.pl Nasze Miasto