Mieszkanie z TBS-u ? czy to się opłaca?

Towarzystwa Budownictwa Społecznego są ciekawą propozycją dla osób, które nie chcą bądź nie mogą kupić własnego mieszkania. ? Towarzystwa Budownictwa Społecznego mają umożliwić pozyskiwanie mieszkań przez średniozamożne grupy społeczne ? mówi Ryszard Krzeszowiak, prezes Tyskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. ? To alternatywa dla tych osób, które nie osiągają zbyt wysokich dochodów i nie posiadają własnego mieszkania. Podstawowym celem TBS jest budowa mieszkań czynszowych i ich eksploatacja na zasadzie najmu.

TBS-y nie mogłyby funkcjonować bez wsparcia Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, który udziela Towarzystwom preferencyjnych kredytów na budowę lokali mieszkalnych pod wynajem. ? Kredyty mogą być udzielane na sfinansowanie nie więcej niż 70 proc. kosztów budowy lokali ? wyjaśnia prezes Krzeszowiak. ? Pozostała część, tj. 30 proc., pokrywana jest w formie wkładu partycypacyjnego.

Nie oznacza to, że całość tych środków muszą wnieść przyszli najemcy. Pieniądze na rozwój budownictwa w ramach TBS może wnieść np. gmina. Dzięki temu zyskuje dodatkowe lokale do rozdysponowania. ? System partycypacyjny polega na tym, że osoba fizyczna bądź prawna po zawarciu stosownej umowy z TBS i wniesieniu 30 proc. kosztów budowy lokalu nabywa prawo dysponowania lokalem, a zatem ma możliwość wskazania osoby lub osób, które będą najemcami mieszkania ? wyjaśnia prezes Krzeszowiak. ? W przypadku rezygnacji z mieszkania przed zasiedleniem budynku kwota partycypacji podlega zwrotowi w całości.

Czynsze regulowane

Najemcy mieszkań TBS płacą czynsze regulowane, ustalane przez zgromadzenie wspólników spółki. Stawka czynszu regulowanego za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu zawiera spłatę kredytu z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz opłaty związane z utrzymaniem budynku: koszty eksploatacji, fundusz remontowy, koszty administracyjne.

? Nasz zysk na administrowaniu nie sięga nawet 1 złotego za metr kwadratowy ? podkreśla prezes Krzeszowiak. ? Musimy tak kalkulować koszty, by były to rzeczywiście mieszkania dostępne dla ludzi o średnich dochodach, a jednocześnie by uzyskiwać środki na spłatę rat kredytów, które są rozłożone na dziesięciolecia.

Warto dodać, że obowiązuje ustawowe ograniczenie, iż czynsz nie może być wyższy niż 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu ? wskaźnik ten ustala dla danego miasta wojewoda. Jeżeli w danym mieście wartość odtworzeniowa mkw. wynosi 3.350 zł, to za czynsz mieszkania dwupokojowego o pow. 52 mkw. najemca zapłaci miesięcznie nie więcej jak 580,67 zł.
Jeżeli sytuacja finansowa najemcy na tyle się poprawi, że jego dochody będą wyższe niż określone w ustawie o TBS (patrz ramka), wówczas Towarzystwo może zastosować przy obliczaniu czynszu rynkowe stawki.

Trudno zamienić

? Mieszkania w TBS-ie są tylko do wynajęcia ? podkreśla Ewa Jackowicz, doradca finansowy Open Finance. ? To minus, ponieważ nawet po spłaceniu kredytu (po 30 latach) zaciągniętego przez Towarzystwo na budowę mieszkania nie można go sprzedać, zapisać w testamencie, podarować ani wykupić na własność. Ze względu na istotę przedsięwzięcia, możliwość oddania lokalu w podnajem też nie wchodzi w rachubę.

Mieszkanie w TBS-ie jest więc dobre dla osób, które są pewne, że np. większe mieszkanie nie będzie im nigdy potrzebne. Mieszkania w TBS nie można nie tylko sprzedać, ale i zamiana na większe jest bardzo trudna. Osoby, których dochody w miarę upływu czasu będą wzrastać, powinny raczej pomyśleć o mieszkaniu własnościowym. Wówczas wraz ze wzrostem swoich potrzeb i dochodów, mogą bez żadnych problemów zamieniać mieszkania na coraz większe.

Pokaż dochody

TBS nie stawia wymogów ani ograniczeń partycypantom, czyli tym, którzy współfinansują inwestycję. Jednak osoby ubiegające się o mieszkanie z zasobów TBS ? przyszli najemcy wskazani przez partycypanta ? muszą spełniać niżej określone warunki: